Comprar ou alugar imóvel: calculadora comparativa

Como a comparação funciona

As duas estratégias começam com o mesmo dinheiro. Quem compra usa esse valor para pagar a entrada e os custos de compra; quem aluga investe exatamente o mesmo valor. A cada mês, o caminho que gasta menos aplica a diferença no investimento: se a parcela do financiamento somada à manutenção for maior que o aluguel, o inquilino investe a sobra; quando o aluguel passar a custar mais (por exemplo, depois de quitado o imóvel), é o proprietário quem investe.

No fim do horizonte escolhido, o patrimônio de quem comprou é o valor estimado do imóvel menos o saldo devedor, somado ao que tiver investido. O patrimônio de quem alugou é o saldo acumulado dos investimentos. Vence o caminho com o maior patrimônio.

O que mais pesa na decisão

• Juros do financiamento x rendimento dos investimentos: com o crédito imobiliário caro, cada real financiado custa mais do que renderia aplicado, o que favorece o aluguel. Compare as taxas efetivas no ranking de juros do Banco Central.
• Relação entre aluguel e preço: quanto mais caro o aluguel em relação ao valor do imóvel, mais a compra compensa. O Índice FipeZap divulga essa rentabilidade por cidade.
• Valorização do imóvel: uma valorização acima da inflação favorece a compra; imóveis que só acompanham a inflação dependem mais dos juros e do aluguel.
• Horizonte: custos de compra como ITBI, escritura e registro são pagos uma vez só e pesam mais em prazos curtos. Quem pretende se mudar em poucos anos tende a ter vantagem alugando.

Custos da compra que muita gente esquece

Além da entrada, a compra exige o ITBI, imposto municipal que costuma variar de 2% a 3% do valor do imóvel, além de escritura, registro em cartório, avaliação do banco e tarifas. Por isso o campo "Custos de compra" começa em 4%. No financiamento, os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a TR podem aumentar a parcela. Como proprietário, você também passa a arcar com reformas e manutenção. IPTU e condomínio não entram na comparação porque, em geral, o inquilino também paga essas despesas.

O que a simulação não considera

A ferramenta não inclui o uso do FGTS na entrada ou nas parcelas, seguros do financiamento, correção pela TR, corretagem e Imposto de Renda sobre ganho de capital em uma eventual venda, nem amortizações extraordinárias. Também não mede fatores não financeiros, como a segurança de ter a casa própria ou a liberdade de mudar de bairro. Use o resultado para comparar cenários e teste hipóteses mais pessimistas e otimistas antes de decidir.